تصمیم‌گیری جهت تمدید یکساله اجاره‌نامه‌های سررسید ۹۷ و تعریف سقف زیاد کردن اجاره‌بها تا آخر هفته پیش‌شرط جهانی کنترل اجاره‌بها
طرح دولت جهت کنترل اجاره
عبارات مهم : اجاره
به گزارش دنیای اقتصاد ؛دو پیشنهاد جهت کنترل اجاره بهای مسکن، آماده تصویب هست. بسته پیشنهادی جهت بازار اجاره پایتخت کشور عزیزمان ایران بر تمدید یکساله قراردادهای سال ۹۶ و افزایشی معادل قیمت تورم پایه ریزی شده است هست. طی ماه های اخیر اجاره بها در بعضی مناطق پایتخت کشور عزیزمان ایران بیش از ۲۰ تا ۳۰ درصد رشد داشته هست. دولت ها در غالب کشورها با مشوق های عرضه انبوه مسکن اجاره ای باعث شکل گیری شرکت های اجاره داری شده است اند؛ به طوری که فرمول «رشد اجاره بها متناسب با تورم» از این طریق و با سه پیش شرط پیاده می شود.
طرح ساماندهی بازار اجاره مسکن جهت حمایت از اجاره نشین های پایتخت، تا آخر این هفته تعیین وظیفه می شود. گزارش «دنیای اقتصاد» از تصمیم اولیه مسوولان بخش مسکن جهت کنترل التهاب اجاره بها در پایتخت کشور عزیزمان ایران حاکی است: دو پیشنهاد طی روزهای اخیر از بین ایده های متفاوت گزینش شده است که قرار است تا قبل از شروع دومین ماه تابستان، با بررسی نهایی در دولت و مجلس، به تصویب قانونی (برای مورد نیاز الاجرا شدن در بازار اجاره) برسد.
طرح دولت جهت کنترل اجاره
آمارهای رسمی، تحقیقات میدانی و همچنین بیانات مستاجرها نشان می دهد: اجاره بها در پایتخت کشور عزیزمان ایران زیاد کردن چشمگیر پیدا کرده است به طوری که در مناطق مختلف، اجاره نشین ها جهت تمدید قراردادهای خود، تعهد پرداخت دست کم ۲۰ تا ۳۰ درصد اضافه تر از اجاره بهای سال ۹۶ را باید متقبل شوند. شاخص اجاره بهای مسکن در پایتخت کشور عزیزمان ایران براساس اطلاعات بانک مرکزی، خرداد امسال ۵/ ۱۲ درصد نسبت به خرداد پارسال زیاد کردن یافت. در اردیبهشت ماه امسال نیز این شاخص در گزارش بانک مرکزی، ۱۱ درصد رشد کرده بود. ولی اطلاعات دفتر اقتصاد مسکن از مقایسه میانگین اجاره بها در قراردادهای تازه معاملات اجاره شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران در ماه های ابتدایی سال ۹۷ نسبت به قراردادهای تازه در مدت مشابه سال ۹۶ نشان می دهد: هزینه اجاره نشینی در بخشی از بازار اجاره پایتخت بیش از ۲۵ درصد زیاد کردن پیدا کرده هست. از طرفی، در بعضی مناطق پرتقاضا در بازار اجاره مسکن تهران، میزان رشد اجاره بها از قیمت رشدهای اعلام شده است در آمارها نیز زیاد بوده است.
تورم اجاره مسکن در پایتخت کشور عزیزمان ایران به علت زیاد کردن جمعیت اجاره نشین ها نسبت به ۵ سال گذشته، بازتاب بیشتری در بازار ملک (در بین متقاضیان مسکن) پیدا کرده هست. در این میان، رفت و برگشت گروهی از متقاضیان مسکن در بازار معاملات خرید آپارتمان طی ماه های اخیر (تصمیم به مهاجرت از بازار اجاره در ابتدا و سپس انصراف از خرید به خاطر جهش قیمت ها) باعث شده است در حال حاضر حجم تقاضا جهت اجاره آپارتمان اوج برود. رونق نسبی ساخت و ساز در پایتخت کشور عزیزمان ایران نسبت به تیراژ ساخت در سال گذشته نیز به عنوان عامل مضاعف، روند زیاد کردن جامعه اجاره نشین های پایتخت را شدت یافتن کرده است.
تصمیم‌گیری جهت تمدید یکساله اجاره‌نامه‌های سررسید ۹۷ و تعریف سقف زیاد کردن اجاره‌بها تا آخر هفته پیش‌شرط جهانی کنترل اجاره‌بها
در پایتخت کشور عزیزمان ایران به ازای ساخت هر ۵ واحد مسکونی، ۲ واحد تخریب می شود که در طول دوره همکاری ساخت، مالکان واحدهای تخریبی به عنوان مستاجرهای دارای بنیه مالی بالا، وارد بازار اجاره می شوند. از این منظر، عمده عوامل و متغیرهای تاثیرگذار در بازار اجاره، نیروی افزایشی بر اجاره بها وارد کرده اند که برآیند آن در ماه های اخیر زیاد کردن مبالغ اجاره با شیب زیاد از قیمت تورم عمومی بوده هست. مسوولان بخش مسکن در این وضعیت، قصد دارند جهت دو ماه باقی مانده از فصل مهم جابه جایی مستاجرها و همچنین نیمه دوم سال جاری، شرایط بازار را عوض کردن دهند.
برای این منظور دو پیشنهاد مطرح شده است است که به ترتیب طول مدت اجاره آپارتمان و میزان زیاد کردن اجاره بها را نشانه قرار می دهد. پیشنهاد اول، «تمدید یکساله کلیه قراردادهای اجاره سال ۹۶» هست. بر اساس این پیشنهاد، آن دسته از مستاجرهای ساکن شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران که مدت اجاره هر سال آنها در ماه های باقی مانده از سال ۹۷، سررسید می شود اجازه پیدا می کنند جهت یک سال دیگر، قرارداد خود را با موجر تمدید کنند.
این پیشنهاد در صورتی که طی روزهای آینده به قانون مصوب دولت و مجلس تبدیل شود، اعمال مقطعی طرح «اجاره نامه های ۲ساله» را صرفا جهت اجاره نامه های سال ۹۶ و نه جهت معاملات تازه اجاره، به موجران وظیفه خواهد کرد. پیشنهاد دوم، «تعریف سقف زیاد کردن اجاره بها جهت قراردادهای مشمول تمدید یکساله» هست. این پیشنهاد بر پایه برقراری ارتباط بین تورم اجاره و قیمت تورم عمومی مطرح شده است که بر اساس آن، حداکثر زیاد کردن مبلغ کل اجاره بها در قراردادهایی که جهت یک سال دیگر تمدید می شود، حدود ۱۰ درصد تعیین می شود.
طرح دولت جهت کنترل اجاره
در کنار این دو پیشنهاد، ایده «معافیت مالیات اجاره جهت موجرانی که حاضر به اجاره بلندمدت آپارتمان خود می شوند» نیز مطرح است ولی از آنجا که قیمت این مالیات چندان مورد توجه موجران نیست و سهم قابل توجهی در هزینه های هر سال موجران ندارد، گفته می شود معافیت پرداخت آن نمی تواند اهرم تشویقی جهت عوض کردن طول مدت اجاره محسوب شود.
دو پیشنهاد منتخب جهت ساماندهی بازار اجاره مسکن جهت آنکه به قانون تبدیل شود و از نگاه دولت، جنبه نیرومند اجرایی پیدا کند، احتمال دارد شرح آن در جلسه این هفته سران سه قوه مطرح شود و به تصویب برسد. در این صورت، مستاجرهایی که طی ماه های آتی، مدت وقت یکساله سکونت ارزش در آپارتمان های اجاره ای به آخر می رسد، می توانند جهت یک سال دیگر و با پرداخت اجاره بها حداکثر ۱۰ درصد زیاد از یک سال اول، در محل فعلی، ساکن بمانند. با تبدیل این پیشنهاد به قانون مصوب، موجران این آپارتمان ها نیز ناگزیر از اجرای قانون هستند.
تصمیم‌گیری جهت تمدید یکساله اجاره‌نامه‌های سررسید ۹۷ و تعریف سقف زیاد کردن اجاره‌بها تا آخر هفته پیش‌شرط جهانی کنترل اجاره‌بها
بازار اجاره بعد از اجرای طرح
بررسی های «دنیای اقتصاد» از شرح طرح ساماندهی بازار اجاره مسکن پایتخت کشور عزیزمان ایران نشان می دهد: این طرح با نشانه «کنترل» روند رشد اجاره بها، جنبه «تکلیفی» جهت مالکان آپارتمان های اجاره ای دارد به طوری که انتظار طراحان آن است اجاره بها در تابستان ۹۷ بیش از ۱۰ درصد زیاد کردن پیدا نکند و همه موجرانی که سال گذشته اقدام به عقد قرارداد با مستاجر کردند، یک سال دیگر ملک خود را در اختیار همان مستاجر سال گذشته بگذارند. راجع به انتظار اول، به نظر می رسد از آنجا که «معاملات جدید» اجاره از دامنه «کنترلی» طرح خارج هست، نمی توان به تحقق کامل آن خوش بین بود. به خصوص آنکه، در بازار اجاره مسکن معمولا میزان تغییرات صعودی اجاره بها در قراردادهای تمدیدی، کمتر از معاملات تازه اجاره است.
طرح دولت جهت کنترل اجاره
همچنین زوج هایی که جهت نخستین بار به قصد تامین مسکن، وارد بازار اجاره می شوند، از دایره این طرح خارج هستند چون که تمدید یک ساله و سقف زیاد کردن اجاره بها، فقط قراردادهای اجاره سال ۹۶ را دربر می گیرد. البته عوامل طرح معتقدند، اثر روانی اجرای آن، کل بازار اجاره مسکن را تحت تاثیر قرار می دهد و باعث خواهد شد غالب موجران در اعلام اجاره بهای مدنظر، سقف مجاز قیمت رشد را در نظر بگیرند. بررسی ها راجع به گارانتی اجرایی طرح نیز -فارغ از اینکه، جنبه «تکلیفی» طرح، جوانب حقوق مالکیت را رعایت می کند یا خیر- مشخص می کند: مسیر بازار اجاره با اجرای این طرح، جهت آن دسته از موجرانی که به دلایل موجه و منطقی، قصد خاتمه اجاره داری در قراردادهای سررسید ۹۷ را دارند، مبهم و نامشخص هست. این مسیر پیش از تصویب طرح باید روشن و قابل رویت شود در غیر این صورت مشکلاتی را می تواند جهت مستاجرها به وجود بیاورد و به زیرزمینی شدن معاملات اجاره (شیوع توافقات غیررسمی) منجر شود.
برای این منظور، مورد نیاز است تجربه های موفق کشورهای متفاوت در مدیریت و هدایت بازار اجاره مسکن مبنا قرار بگیرد.
تحقیقات «دنیای اقتصاد» از تجربه های جهانی ساماندهی بازار اجاره مسکن نشان می دهد: دولت ها در عمده کشورها، جهت بازار اجاره مسکن، برنامه مشخص دارند و برنامه ها را با تبدیل طرح ها و سیاست ها به قوانین مصوب و مقررات مورد نیاز الاجرا پیاده می کنند. محور برنامه ها نیز عمدتا بر «تنظیم رابطه مالک و مستاجر و همچنین ارائه تسهیلات جهت عرضه انبوه واحدهای اجاره ای» پایه ریزی شده است هست. در بعضی کشورهای توسعه یافته نیز برنامه دولت ها جهت بازار اجاره، ترکیبی از سیاست های تنظیم کننده و کنترل کننده است که بر اساس آن، طول قراردادهای اجاره به شکل نامحدود با توانایی تمدید خودکار در آخر هر سال یا با سررسید حداقل ۲ تا ۳ ساله، تعریف شده است است و در کنار این فاکتور تنظیم کننده، جهت کنترل اجاره بها، تابعی از قیمت تورم جهت فرمول تعیین اجاره بها از سوی موجران، تعیین شده است است.
رمز اجرای این برنامه ها به جنس عرضه منزل های اجاره ای برمی گردد. در خیلی از کشورها، اجاره داری خرد، سهم کوچکی از بازار را تشکیل می دهد و شرکت های اجاره داری عامل مهم عرضه هستند. این شرکت ها تسهیلات مالی و پولی و همچنین زمین مناسب از دولت و شهرداری ها جهت ساخت دریافت می کنند و در مقابل، موظف به اجرای سیاست های تنظیم و کنترل کننده اجاره بها هستند. این سیاست ها در بازار، فراگیر نیست ولی مستاجرهای میانگین و کم درآمد را پوشش می دهد. توصیه ظریف در الگوی جهانی تنظیم بازار اجاره و کنترل اجاره بها، به شیوه اجرا و اعمال برنامه دولت ها مربوط می شود که بر اساس آن، سه پیش شرط جهت کنترل دولتی بازار اجاره وجود دارد. نخستین پیش شرط، خارج کردن معاملات اجاره از یک فضای غیرقابل رصد و پایش به یک بازار براق هست. ثبت همه معاملات اجاره در یک سامانه قابل رویت، می تواند تغییرات لحظه ای اجاره بها و همچنین نبض معاملات را نشان دهد. همچنین عرضه آنلاین فایل های اجاره در یک سامانه جهت متقاضیان نیز به رقابتی شدن بازار از بابت اعلام قیمت های پیشنهادی منجر می شود.
در بازار اجاره مسکن تهران، معمولا تمدید قراردادها، به شکل توافقی و بدون مراجعه مجدد دو طرف معامله به ضلع سوم بازار (منعقدکننده قراردادهای اجاره) انجام می گیرد. از طرفی، اگرچه اجاره نامه ها در سامانه املاک و مستغلات ثبت می شود ولی طرفین معاملات اضطراری به ثبت قرارداد خود در این سامانه ندارند طوری که نسبت مبایعه نامه های ثبت شده است در این سامانه به کل معاملات خرید، به مراتب زیاد از نسبت اجاره نامه های ثبت شده است به کل معاملات اجاره هست. در این شرایط، ضمانتی جهت هدایت بازار اجاره با اهرم های دولتی وجود ندارد. پیش شرط دوم، تعریف مشوق جهت شروع مدیریت کنترلی بازار اجاره هست. برنامه های کنترلی در بازار اجاره مسکن کشورهای مختلف، جهت دوره گذار به عنوان سیاست های تنظیم کننده پایدار، مورد استفاده قرار گرفته و بعد از آن، تبدیل به قانون یا عرف بازار شده است هست. البته در بعضی کشورها طی سال های اخیر، التهابات ناگهانی در اجاره بها باعث ورود مقطعی دولت و اعمال سقف های کنترلی شده است ولی جهت این موضوع، گارانتی اجرایی وجود داشته است.
در غالب کشورها، رشد اجاره بها در حد تورم، به خاطر سابقه استفاده از این فرمول، عنوان بدیهی و پذیرفته شده است است به این معنا که این فرمول، همچون فرمول سنتی تبدیل رهن به اجاره ماهانه در ایران، در کشورهایی که از آن استفاده می شود، به فرمول متعارف جهت توافق بین مالک و مستاجر تبدیل شده است هست. بنابراین جهت شروع به استفاده از این فرمول در بازار مسکن که قرار است با طرح «اعمال سقف ۱۰ درصد جهت زیاد کردن اجاره بها» جهت بخشی از آپارتمان های اجاره ای در پایتخت کشور عزیزمان ایران به اجرا دربیاید، مورد نیاز است از ابزارهای تشویق و ترغیب بهره گرفته شود تا به تدریج، منافع یکسان اجاره نامه های بلندمدت جهت مالک و مستاجر مشخص و زمینه جهت عوض کردن غیردستوری مدت وقت اجاره نامه ها فراهم شود. قراردادهای اجاره ۲ ساله و بیشتر، ریسک خالی ماندن آپارتمان در وقت سررسید قرارداد و همچنین دردسر گزینش مستاجر سازگار را جهت موجر کم کردن می دهد. از طرفی، این نوع قراردادها، هزینه جابه جایی مستاجرها را نیز کم می کند. پیش شرط سوم نیز تعیین چارچوب مشخص جهت موجر جهت توافق یا عدم توافق با مستاجر جهت ادامه قرارداد هست. الگوی جهانی در این زمینه نشان می دهد: حق خاتمه قرارداد با مستاجر، جهت موجران به شکل مشروط محفوظ است.
برای این منظور یکی از سه علت موجه جهت خاتمه قرارداد باید وجود داشته باشد و در عین حال قابل اثبات باشد. قصد استفاده شخصی موجر از منزل اجاره ای جهت اقوام، عدم پرداخت سر موقع اجاره بها از سوی مستاجر و همچنین آسیب شدید به منزل یا بهره برداری مغایر از منزل به وسیله مستاجر، دلایلی است که به استناد آنها، امکان آخر دادن به قراردادهای اجاره بلندمدت وجود دارد. در کشورهای اروپایی و آمریکا، تغییرات اجاره بها از سوی موجران براساس نسبتی از تورم میانگین ماه های گذشته، باید صورت بگیرد ولی این فرمول جهت شرکت های اجاره داری، با سختگیری بیشتری اعمال می شود و امکان پیگیری حقوقی و قضایی جهت مستاجرانی که بیش از سقف مجاز، اجاره بها جهت آنها زیاد کردن پیدا کرده هست، وجود دارد.
دولت ها در دنیا جهت تنظیم بازار اجاره مسکن، در کنار اعمال مقررات تنظیم و کنترل اجاره بها، از مشوق های سرمایه گذاری جهت عرضه زیاد مسکن اجاره ای نیز استفاده می کنند. در ترکیه و آمریکا، جهت ساخت مسکن اجاره ای، وام ساخت حداقل ۱۰ ساله به سرمایه گذاران داده می شود. نقش پررنگ شرکت های اجاره داری در کشورهای مختلف، زمینه نیرومند جهت رواج قراردادهای بلندمدت اجاره به وجود آورده هست. در فرانسه، طول قراردادهای اجاره تا ۶ سال، در آمریکا ۲ سال، در سوئیس ۶ سال و در اسپانیا تا ۳ سال، تنظیم می شود. در آمریکا، علاوه بر اعطای وام ساخت مسکن اجاره ای، این سازنده ها از پرداخت مالیات نیز معاف هستند.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، کنترل اجاره بها در تهران، یکبار در سال ۹۰ با تصویب کارگروه مسکن در دولت، در قالب «اعمال مقررات تعزیرات در بازار اجاره» به اجرا درآمد. آن زمان، ابلاغیه شرکت تعزیرات حکومتی به بنگاه های املاک، سه روز مانده به شروع فصل تابستان صادر شد و در قالب آن، مشاوران املاک موظف شدند مبلغ اجاره در اجاره نامه های تازه و تمدیدی را حداکثر ۹ درصد نسبت به تابستان ۸۹ زیاد کردن دهند. در حال حاضر، طرح دولت دو تفاوت با طرح سال ۹۰ دارد. تفاوت اول، برنامه تبدیل طرح پیشنهادی به قانون است و تفاوت دوم، ایجاد حق تمدید قرارداد جهت مستاجرها و اعمال سقف رشد اجاره بها فقط جهت این نوع قراردادها است.
واژه های کلیدی: اجاره | ایران | بازار | کنترل | اخبار اقتصادی و بازرگانی
دانلود فایل ها
توجه: ممکن است تمام لینک های دانلود به دستور مقام قضایی حذف شده باشد...
